부동산 경매, 경매 권리분석 이렇게 쉬었어?를 읽고

안녕하세요 지미지입니다.

요즘 부동산 경매에 관심이 생겨서 경매에 관한 책을 하나 읽어보았습니다.

경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?라는 책인데요, 읽고나니 경매에 대한 진입장벽이 조금은 낮아진 것 같네요

 

경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

 

 

실전 투자자가 경매 경험을 들려주고, 경매에 관한 권리분석, 절차, 방법 등을 초보자 눈높이에서 쉽게 알려주는 책입니다.

원래 뭐든 아는 것이 많아야 가장 쉽게 알려줄 수 있는 것이라고..

 

경험이 중요

 

책은 경매에 대한 경험으로 시작됩니다.

아래 날짜는 책에 기재된 실제 경험으로, 낙찰 후 한달만에 실질적으로 수익을 얻었네요

3/4	낙찰
3/25	경락대금 납부
3/27	매매계약 체결
3/31	매매대금 수령 및 소유권이전

이런 경우가 흔하지는 않겠지만, 경험이 있고 없고의 차이는 정말 큰 것 같습니다.

 

물건 검색방법

 

대법원 경매 사이트를 이용해서 경매 물건을 살펴볼 수 있더라구요

https://www.courtauction.go.kr/

대한민국법원 법원경매정보

 

책에서는 초보자의 경우 주거용 건물부터 시작하라고 합니다. 리스크가 없고 분석이 쉽기 때문

물건의 등기부등본 볼때마다 -700원

*유료 사이트를 이용하면 권리부분을 좀 더 쉽고 간편하게 볼 수 있다고 합니다.

 

 

권리분석

경매의 핵심은 권리분석입니다.

권리분석은 등기부등본을 보고 말소기준이 되는 권리와 인수되는 권리를 구분하는 것입니다.

 

인수되는 권리는 내가 떠안아야하므로, 낙찰가를 선정할 때 이를 제외하고 입찰해야 할 것입니다.

임차인이 있는지 여부 및 대항력, 보증금 등 확인

 

대법원 경매 사이트에는 해당 물건의 현황조사서나, 감정평가서, 인근 매각 물건 사례 등의 정보도 있으니 이를 필수적으로 참고

 

책에서는 이러한 과정을 쉽게 이해할 수 있도록 서술하며, 과정마다 꿀팁을 전해줍니다.

 

입찰가 산정

 

얼마에 입찰하느냐가 투자수익을 결정하므로, 입찰가 산정이 가장 중요할 텐데요,

보통 보증금은 감정평가액 최저매각가격의 10%라고 합니다. 이 이상의 시드머니는 최소한 있어야 경매에 참여 가능하겠죠, 보통 80%까지 대출이 된다고 하니 나머지는 대출로 영끌..

 

입찰가 산정을 위해서는 물건검색, 권리분석 후에는 온/오프라인 조사가 이루어져야 합니다. 온라인 조사의 경우 인터넷 지도 및 거리뷰를 최대한 활용하고, 블로그나 맘카페 등도 활용합니다. 오프라인 조사의 경우 주변 공인중개소를 3곳 이상 들러서 확실한 시세파악을 할 것을 강조합니다.

- 현재 최저 매물가격이 얼마?

- 급매물 다음 물건은 얼마?

- 비슷한 조건의 매물은 얼마?

- 저층과 탑층은 얼마?

- 매도가 잘 되지 않는 이유는?

이러한 질문들로 시세파악에 확신이 들어야 입찰에 자신감을 얻을 수 있을 것 같습니다.

 

배웠으면 실행

 

경매는 낙찰받더라도 소유권을 이전하는 것에 대한 두려움과, 거액을 융통해야하는 부담감 등등으로 진입장벽이 높습니다. 많은 사람이 경매를 공부하였더라도 이를 실행에 옮기기는 것을 어려워 합니다.

 

배웠으면 실행

저도 올해 안에는 경매법원에 한번 가보도록 하겠습니다!

마지막으로, 책에서 말하는 물건 검색 팁을 공유해봅니다.

1. 내가 잘 아는 지역

2. 내가 살고 싶은 지역

3. 신규 아파트 단지

4. 대단지

5. 교통이 편한 곳

6. 학군이 좋은 곳

7. 브랜드가 좋은 곳